本报记者 郝亚娟 张荣旺 上海、北京报道

住房租赁金融支持政策进一步加码。2月24日，中国人民银行、银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称“住房租赁十七条”）公开征求意见，内容涉及加强住房租赁信贷产品和服务模式创新；拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道；加强和完善住房租赁金融管理等重要内容。

浙商证券研报指出，全流程金融支持的完善是住房租赁十七条的亮点之一，经营贷、团体购房及REITs试点等政策均将有效提高开发企业资金周转效率，提高开发建设租赁住房的积极性。

植信投资研究院资深研究员马泓向《中国经营报》记者分析，住房租赁十七条明确未来将加大金融创新的力度；融资渠道的拓宽也颇受关注，这不仅对项目主体而言有了更多直接融资的渠道，对金融产品的投资方而言也增加了不错的投资标的，丰富了投资产品类别。

拓宽多元化投融资渠道

住房租赁十七条对金融支持住房租赁市场提出更多细化要求，受到房地产行业和金融业的关注。从具体内容来看，住房租赁十七条提出的金融支持涉及各个方面，拓宽多元化投融资渠道：投资建设环节，支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，要求项目资本金比例不低于开发项目总投资20%，贷款期限3～5年；鼓励商业银行向符合条件主体发放租赁住房团体购房贷款，贷款额度不超过物业评估值80%，期限不超过30年，为相关企业批量购买租赁住房提供资金的同时，亦有助于消化房企存量房源。运营环节，支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许置换开发贷，贷款期限最长不超过20年，额度不超过物业评估值80%；同时支持向非自有产权的住房租赁企业发放经营性贷款，贷款期限最长不超过5年，额度不超过期限内应收租金总额70%，利于减轻轻资产模式住房租赁企业资金负担。

易居研究院研究总监严跃进指出，此次政策最核心的要点，即要建立健全住房租赁金融支持体系，政策明确了金融机构、金融产品、金融管理方面的工作，比如在金融机构方面，明确了商业性金融、政策性金融、开发性金融的功能定位。而在金融管理方面，明确要建立住房租赁金融监测评估体系；政策明确了“两分法”的金融支持体系，即信贷市场和资本市场配置优化的导向，其中信贷工具侧重开发建设、流动性和日常运营需求，而资本市场侧重于投资长期融资工具。

中国银行研究院博士后吴丹向记者分析，针对住房租赁市场缺乏金融创新产品支持等问题，住房租赁十七条提出要从加大信贷支持并鼓励相关创新、拓宽多元化融资渠道和加强完善金融管理等三大方面加大支持力度，多方位完善住房租赁金融支持体系建设，这是本次出台政策的要点，以推动住房租赁市场进一步向前大步发展。

谈到机构和资本市场如何参与住房租赁金融，严跃进分析，比如针对银行房贷业务，提出了四大业务发力点，包括开发建设领域、收购房源业务、租赁经营业务、综合金融服务等；从资本市场的角度，提出了五类业务发力点，包括银行发行金融债券、住房租赁企业发行债券、发行住房租赁担保债券、发展REITs、鼓励各类社会资金投资租赁金融产品。应该说，此类表述把银行、租赁企业、其他金融机构、社会资本等进行了很好的串联，确保了各类资金围绕租赁市场发展。

需注意的是，防风险是发展住房租赁金融的首要前提。“在监管部分也有新的要求，明确不得挪作他用，严禁参与商业性房地产开发；规范融资主体，对非个人对象可实施名单制管理，对各类住房租赁企业以及持有租赁住房的房地产开发企业负债水平进行上限控制；对所有住房租赁企业采取‘备案制’，都需要在住建部相关平台备案，建立完善的风险预警机制，保护投资者利益。”马泓补充道。

亟待创新服务模式

当前我国正在加快推动形成以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主的住房保障体系。监管部门也积极引导金融机构加大支持力度。

不过，从实际情况来看，金融机构、社会资金参与住房租赁金融的积极性不高。

吴丹表示，推动住房租赁市场发展已被多次提及，但包括商业银行在内的金融机构在开展住房租赁相关业务时，仍面临许多难点痛点。例如，住房租赁市场建设投资需求较大且周期较长，且租房市场价格较住房市场来说偏低，租金回报率长期偏低，这些客观因素导致银行等机构放贷风险高、成本高、回报率低，因此许多金融机构对租房租赁市场望而却步。

马泓坦言，由于住房租赁市场在国内发展相对于商品房市场，起步较晚，市场化程度还不是很高，过去几年也曾出现过局部乱象，因此要在大城市中寻找融具有丰富经验、自持物业、专业化规模化于一身的住房租赁企业不是件容易的事。

“从银行角度，商业银行在参与到住房租赁金融业务过程中，既可以为项目方提供信贷支持，也可以直接作为投资方参与相关租赁住房金融产品的投资机构，其角色定位是需要区分的。作为投资方，住房租赁十七条也明确了支持金融机构、资产管理产品等各类市场主体规范投资住房租赁相关金融产品，包括保险资金也可以参与REITs等产品。”马泓如是说。

如何创新金融产品和服务模式是住房租赁金融可持续发展的关键。吴丹建议，金融机构可借鉴其他国家的发展经验，结合我国住房租赁市场的现实调节，不断提高金融产品丰富程度，对租赁住房市场从投资、开发、运营和管理等各环节，提供多元化、多层次、全周期的金融产品服务支持，以满足不同环节的需求，才能达到服务市场和满足自身盈利的双赢目的。

（编辑：朱紫云 校对：彭玉凤）

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